전세제도: 개편론, 에스크로, 전망과 장단점

전세제도는 한국의 특별한 주거 문화로, 임차인이 임대인에게 큰 금액의 보증금을 내고 월세 없이 집을 빌리는 방식이다. 하지만 최근에는 전세가격이 폭등하고 전세 사기피해, 역전세, 등피해자가 발생되고 사회적 이슈가 되어 전세제도에 대한 개편론이 제기되고 있다. 이번 글에서는 전세제도의 문제점과 개선 방안, 그리고 전세제도의 미래에 대해 알아보자.

1. 전세제도 개편론

전세제도는 임차인과 임대인의 자유로운 계약에 의해 이루어지는 것이 원칙이다. 하지만 실제로는 임차인은 전세가격과 계약 기간에 대해 거의 협상할 수 있는 여지가 없다. 또한 임대인은 전세금을 은행에 예치하지 않고 다른 투자에 사용하거나 소비하는 경우가 많아, 임차인의 권리가 침해될 수 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 정부는 전세보호법을 제정하였다. 전세보호법은 임차인의 계약 연장권을 보장하고, 임대인은 전세금의 50% 이상을 은행에 예치하도록 의무화하였다. 또한 임대인은 전세금을 돌려주지 않으면 벌금이나 징역형을 받을 수 있도록 하였다. 예를 들어, 2020년 7월부터 시행된 전세보호법에 따르면, 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면 최고 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금을 받게 된다.

2. 전세 에스크로

전세 에스크로(Escrow)란 임차인과 임대인 사이에 제삼자인 은행이 중개하여 전세금을 안전하게 보관하고 관리하는 제도이다. 전세 에스크로를 이용하면 임차인은 전세금을 직접 임대인에게 주지 않고 은행에 예치하므로, 임대인이 전세금을 부당하게 사용하거나 돌려주지 않는 위험을 줄일 수 있다. 또한 임대인은 전세금을 은행에서 대출받아 사용할 수 있으므로, 자금 활용성이 높아진다. 전세 에스크로는 정부가 지원하는 공공 에스크로와 민간은행이 운영하는 민간 에스크로가 있다. 공공 에스크로는 국민주택기금에서 운영하며, 민간 에스크로는 각 은행에서 운영한다. 예를 들어, 공공 에스크로를 이용하는 경우, 임차인은 월 0.4%의 이자율로 대출받을 수 있으며, 임대인은 월 1%의 이자율로 대출받을 수 있다.

3. 전세제도 전망

전세제도는 한국의 주거 문화와 연결되어 있으므로 쉽게 사라지지 않을 것이고 정부도 당장 제도를 없애진 못할 거란 의견이 많습니다, 한국 경제연구원이 분석한 작년 말 기준 우리나라 전세보증금 총액은 1,058조 원입니다. 전세제도 폐지의 핵심은 1,058조 원에 달하는 전세보증금을 월세로 돌리는 것이어서 정부도 당장 제도를 없애기보다 임대차 3 법 개정을 통한 개선에 무게를 둘 거라는 전망입니다. 하지만 최근에는 월세나 분양 등 다양한 주거 형태가 등장하고 있으며, 젊은 세대들은 전세보다는 월세나 자가 거주를 선호하는 경향이 있다. 또한 정부의 주택 공급 정책과 시장 규제 등으로 인해 전세가격이 안정화되거나 하락할 가능성도 있다. 따라서 전세제도는 점차 축소되거나 변화될 수 있을 것이라고 예상할 수 있다. 예를 들어, 2021년 6월부터 시행된 임대주택 특별공급제도는 저소득층이나 신혼부부 등을 대상으로 월세나 전세로 임대주택을 공급하는 제도이다. 이 제도를 통해 정부는 2025년까지 80만 가구의 임대주택을 공급할 계획이다.

4. 전세제도 장단점

전세제도는 한국의 주거 문화의 일부로서 장점과 단점이 있다. 장점은 임차인이 월세를 내지 않고 집을 빌릴 수 있으며, 임대인이 전세금을 투자나 소비에 활용할 수 있다는 것이다. 단점은 임차인이 큰 금액의 보증금을 마련해야 하며, 임대인이 전세금을 돌려주지 않거나 부동산 가격 변동에 따라 손실을 입을 수 있다는 것이다. 전세제도는 시장 상황과 사회 변화에 따라 적절하게 개선되어야 한다. 전세보호법이나 전세 에스크로 등의 제도가 그 예이다. 전세제도가 완전히 사라지지는 않겠지만, 다른 주거 형태와 함께 공존하고 발전할 것이라고 생각한다.

전세제도는 장점과 단점을 갖고 있으며, 시장 상황과 사회 변화에 따라 적절한 개선이 필요하다. 전세보호법과 전세 에스크로 등의 제도 도입은 전세제도의 안정성과 임차인의 권익 보호를 위한 중요한 조치이다. 전세제도는 다른 주거 형태와 함께 공존하며 발전할 것으로 예상된다.