농어촌 주택·고향주택 소유 2주택자 양도세 면제

농어촌 주택이나 고향 주택을 취득하면 양도소득세 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 하지만 특례를 받기 위해서는 일반 주택의 보유 기간, 가격, 거주 기간 등 여러 조건을 충족해야 합니다. 또한 특례는 2025년까지만 유효합니다. 이 글에서는 농어촌 주택 취득 시 양도소득세 면제를 받기 위한 조건과 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

농어촌 주택과 고향주택이란?

고향주택

농어촌 주택은 수도권, 규제지역(조정대상지역)을 제외한 지역의 읍·면 등에 소재한 주택을 말합니다. 고향 주택은 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지에 해당하면서 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역에 있는 주택을 말합니다. 농어촌 주택이나 고향 주택을 취득하면 양도소득세 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

양도소득세 비과세 특례란?

출처: 조세특례제한법

양도소득세는 자산의 양도차익(양도소득)에 대한 세금입니다. 양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제(3년 이상)와 기본공제를 한 뒤 산정된 과세표준에 세율(6~45%)을 적용해 부과합니다. 내년 5월 9일까지 한시 유예되긴 했지만 2 주택 이상 다주택자는 양도소득세 기본세율에 20~30% 포인트가 중과됩니다. 중앙정부 세금의 10%가 더해지는 지방세까지 포함하면 최고세율은 양도차익의 82.5%에 달합니다. 양도소득세 비과세 특례는 한 가구가 일반 주택 1채와 농어촌 주택 1채 등 총 2채를 보유한 경우 양도소득세를 매길 때 농어촌 주택을 보유 주택 수에서 제외해 주는 제도를 말합니다. 이 경우 납세자는 1 가구 1 주택자가 돼 장기보유특별공제 조건인 일반 주택의 3년 보유와 조정대상지역 2년 거주 요건을 갖추면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

특례를 받기 위한 조건은?

특례를 받기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.
- 일반 주택을 농어촌 주택이나 고향 주택을 취득하기 전에 먼저 보유하고 있어야 합니다.
- 일반 주택의 가격이 양도소득세 비과세 기준인 12억 원을 넘기는 경우에는 초과분에 대해 과세가 이뤄집니다.
- 농어촌 주택이나 고향 주택의 가액은 취득 당시 기준시가 3억 원 이하여야 합니다. 한옥은 4억 원 이하까지 특례를 받을 수 있습니다.
- 농어촌 주택이나 고향 주택을 취득한 뒤에는 3년 이상 보유해야 합니다. 3년 보유기간이 지나기 전에 일반 주택을 양도하는 경우 일단 비과세 특례가 적용됩니다.
- 특례는 2025년 말까지만 유효합니다.

농막 규제 일단 보류

농막

농막이란 농업인이 농업에 종사하기 위해 임시로 사용하는 건축물을 말합니다. 농막은 법적으로 주택에 포함되지 않습니다. 최근 취침 가능 여부를 두고 논란이 있었던 ‘농막’은 법적으로 주택에 포함되지 않습니다. 최근 농림축산식품부는 영농 활동과 관계없이 농막에서 야간에 취침하거나 숙박, 여가 활용 등을 하는 것을 금지하고, 이를 어길 경우 불법으로 간주하는 규제를 추진했습니다. 농막이 사실상 주택으로 활용되며 1 가구 2 주택 과세 회피 수단으로 악용된다는 판단에서다. 그러나 주말농장 보유자 등의 반발에 부딪혀 일단 규제를 보류하기로 했습니다. 농막의 규제 여부는 앞으로도 계속 논의될 것으로 보입니다. 농막을 사용하는 농업인들은 농막이 영농의 필수 요소라고 주장하고 있습니다. 반면, 정부는 농막이 풍경을 해치고 토지 가격을 올리는 등의 부작용을 초래한다고 지적하고 있습니다. 양측의 입장을 고려하여 합리적인 기준과 방안을 마련할 필요가 있습니다.


농어촌 주택이나 고향 주택을 취득하면 양도소득세 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 하지만 특례를 받기 위해서는 일반 주택의 보유 기간, 가격, 거주 기간 등 여러 조건을 충족해야 합니다. 또한 특례는 2025년까지만 유효합니다. 농어촌 주택 취득 시 양도소득세 면제를 받기 위해서는 조건을 꼼꼼하게 따져보고 세금 폭탄을 피하는 방법을 찾아야 합니다.

 

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